一、先期介入

先期介入是指物业管理公司经过前期物业管理招投标，中标后与实际接管物业前这段时间里，提前进入小区，从业主及物业管理的角度，同开发商沟通、协商或提出合理化建议，以使开发建设的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。

1、熟悉管辖区域物业管理公司进入小区后应尽快了解和掌握园区总建筑面积、占地面积、绿化面积、道路面积；清楚和掌握小区楼孙栋数、单元数、层数、电梯、水泵、照明等设施设备数量；明了和掌握地下管线走向及阀门位置、化粪池数量与位置、消防井数量及位置、停车场及自行车棚位置和容量；知道并掌握小区景点风格、树木花草的品种数量、垃圾桶数量与位置等。

2、合理化建议熟悉小区具体情况以后，从业主和物业管理公司的角度向开发商提出合理化建议，以改进和完善物业。如某小区原设计只对汽车出入大门设置读卡系统，物业管理公司向开发商提出“在人行入口也设置读卡系统”的建议，所有进入园区的人必须先通过读卡识别后方可进入园区，表面看业主麻烦了，开发商多投入了，可是实际上业主对园区的安全感增强了，开发商房屋销售进度加快了，物业管理收费也有了一定的保障（业主所持磁卡有效期与其所交物业费期限一致）。再如某园区原设计园区内路灯为高杆路灯，物业管理公司建议开发商改用了类式草坪灯的低照明，这样开发商降低了支出，也使以后入住的一、二层业主减少了光污染。

3、接管资料在实际接管物业前，物业管理公司应先从开发商那里接管物业项目的相关资料。主要包括：a .产权资料：包括物业项冃批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置资料等。b .技术资料：包括物业项目竣工图一总帄面图、建筑、结构、设备、附属工程、地下管网及隐蔽管线等全套图纸；项目工程开、竣工报告；工程预决算等。c .其它资料；物业项0名称（或地名）、栋号、户号等有关部门确认的文件；消防安全部门验收合格文件；利用地下防空设施暂做停车场或仓库的人防部门的审批文件等等。

4、接管物业物业管理公司与开发商交接物业虽然是代替业主对物业进行接收，但是为了减少在日后的实际管理中因物业质景或使用不便带来的困难与麻烦（甚至会使业主与物业管理公司产生矛盾），就应认真仔细地接管物业。

在接管物业的过程屮，物业管理公司侧重的是共用部位和共用设施设备及配套项目（设施）的验收接管（每套房间的验收侧重在向业主交接房屋阶段）。验收接管时应注意以下儿个方面：a.坚持合格一项接管一项的做法。现在物业管理招投标竞争很激烈，不能因某一项不合格而拒接整体物业项目，这很容易使开发商与物业管理公司反目成仇。而在现实中，很少有物业所有分项目同时移交的情况。即使道路、绿化、环;R、供水、供电等配套工程全部完成且全部验收合格，也还会在设备设施方面调试--段时间进行验证。如：供暖和制冷需两个供暖/制冷期后才能正式接管。b.验收接管中若发现问题（含设计缺陷）应明确记录在案，约定期限并督促开发商（或开发商委托的建筑公司）对存在的问题进行处理，直到合格并再次验收接管。c.确定所接物业的保修事宜。通常保修采用的办法有两种，一是根据建设部及有关部门关于建筑丁程保修的相关规定，由开发商负责保修；二是由物业管理公司负责保修，开发商• •次性拨付保修费用。无论采取哪种办法都要在物业交接记录上明确记述。d.物业项目符合要求后，物业管理公司应与开发商签署验收接管文件，标明验收接管时间、交接双方经办人和双方的意见等，这是划清交接双方责任的界线和依据。

二、管理及服务人员的准备

根据所接物业的规模（面积及户数)、构成（多层、高层、别墅等)、档次（高、屮、低）、要求（开发商对购房人的承诺和物业管理行业规定）筹建管理处。管理处主任和部分管理员应首先到岗到位，其他管理人员根据工作进展情况可分步到岗到位。管理处主任和部门负责人及管理骨干，必须持有《物业管理从业人员岗位证书》方得上岗。确定管理人员时要本着精干务实一职多能的原则，尽可能压缩管理人员数量，避免职能部门重叠人浮于事，减少管理费用的支出。

各类服务人员要在业主入住前配齐到位。所有服务人员上岗前必须经过培训和实际操作考核，培训考试和实际操作考核合格者方可允许上岗。所有考试和考核应做记录并留存。

三、管理服务设施及工具的准备

为了使业主入住即获得热情服务和良好的生活（工作）环境，物业管理公司应在业主入住前做好各种管理服务设施、设备和丁具及标识的准 1、园区各种设施设备模拟运行园区各种设施设备主要有：电梯、水泵、路灯、读卡识别系统、监控系统、停车场系统、大门及楼内外共用部位照明系统、排（通）风系统、消防系统等。通过模拟运行，观察和发现设施设备存在的问题，并在业主入住前解决。

2、各种维护工具及设备维护工具及设备主要有：下水疏通机系列: 小区用电用水维护所需工具；绿化用剪草机、树墙机（锯）、喷雾（药) 器等；水（电）焊系列；其他房屋维修用工具及设备等。俗话说“人巧不如家什妙”，没有相应的维护用设备和工具，在业主入住后的实际管理服务屮就会手足无措。

3、消防、安全设施及用具消防、安全设施及工具主要有：灭火器、灭火弹、砂箱、消防专用勾枪、锹、斧、消防水带、门卫岗亭、对讲机、警棍（橡皮）、强力手电筒等。此项准备以安全第一为原则，一旦发生火灾或其它突发事件要保证这些设施工具能好用、管用。4园区各种标识这项准备需要投入大量的人力和财力，具体分为：a. 服务性标识：主要有企业标志或卲祥物、人员胸牌、桌牌、管理人员服装、服务人员服装、保安服装、管理处职能部门的门牌标志等等；b.物体标识：指物体上面带物体名称或单位名称的物品，如垃圾箱（桶）、保洁车、消防井（栓）、楼栋号牌、设备铭牌等；c.警示标识：带有警告或限制内容的标识。如请勿靠近、正在作业、请勿合闸、油漆未干、此处危险、禁止泊车、禁止烟火等；d.提示标识：主要有爱护花草类 (如：小草也有生命请足下留情的标牌）；注意卫生类（如：园区整洁. 人人有责的宣传板等）、车辆管理类（如：请按位停车、请慢速行驶等提示牌）；消防安全类（如：防火.防盗图示或宣传板等）。e.引导（也称指示）标识：主要有园区帄面图、各分园区或楼栋指示板、园区行车线、车场出入指示牌等。

四、入伙文件资料的准备

物业管理公司在业主入伙前要做好各种文件资料的准备，通常情况下

需准备如下文件和资料：

1、入伙通知入伙通知是物业管理公司（包括开发商）在物业验收合格接管后，通知业主可以办理收楼手续的文件。现在常见的是电话通知业主和在园区入口（或销售处）公开张贴的通知方式，也有在新闻媒体上发布广告的通知形式。入伙通知须提前发（贴）出，一般以提前一周为宜。入伙通知没有固定的格式或样式，但是通知内容应该叨确说叨入伙时间、办理入伙的时间和地点、办理入伙应摈带的证件、办理入伙应

交纳的费用、业主本人不能前来委托他人代办的要求等。

2、小区各项管理规定小区各项管理规定应于业主入住前在《业主手册》上详细说明。主要规定有：《绿化管理规定》、《卫生保洁管理规定》、《公共秩序管理规定》、《消防安全管理规定》、《房屋养护维修管理规定》、《装修管理规定》、《共用部位、设施管理规定》、《园区机动车辆

管理规定》、《停车场管理规定》、《电梯使用规定》等等。3、委托合同和《业主临时公约》a .在办理业主入住前应将物业管理公司与开发公司签订的《前期物业管理服务委托合同》在办理入住地点张贴公示，使业主清楚和了解物业管理公司与开发商的责、权、利以及如何实施物业管理为业主服务的承诺。b .制定并公布《业主临时公约》。业主委员会成立时应依据建设部《业主公约》示范文本，参考《业主临时公约》实施情况，制定本园区的《业主公约》，届时《业主临时公约》予以废止。虽然是《业主临时公约》，仍需物业管理公司参照建设部《业主公约》示范文本，结合园区实际认真制定，必要时可

以邀请预购房屋的业主代表和开发商代表参与制定。

4、公布物业管理服务费。无论齊通园R还是高档园R，办理业主入住时应收取的各项管理服务费用都必须到物价管理部门备案审批，办理收费许可证，领取物业管理服务收费标准价目板，并于入住前在办理入住的地点予以公布。做到一0 了然明码实价收费，否则，就是违规收费。交房前的准备工作是否充分、圆满,将直接影响着交房工作是否顺利,组织交房前的案例与专业学习,并进行模拟演练,为顺利交房打下了坚实的基础。

(一)业主基本情况表的制定

每栋楼为1页,其内容包括几个单元、几层、几零几室、业主姓名、面积、户型。这种表格成为交房工作以及今后维修工作的重要资料依据,也是交房前期培训员工、熟悉小区内户型、户数及业主姓名的重要资料,也可以采用业主座次表的方式进行。此项工作有利于在交房时快速准确的确认出业主。

(二)员工的培训工作

交房前员工应该熟知的内容包括：

1、小区的基本概况；

2、每栋楼每户的基本户型、面积、户数；

3、结合业主基本情况表,对照每栋楼、每单元、每层熟悉人名,作为一名客服工作人员能够做到结合业主的房间号,熟知业主姓名,这将为今后工作的开展打下良好基础；

4、从销售部梳理每一位客户的交款情况,向开发商了解在接房时须交纳的费用有哪些, 并以表格的形式罗列出来；

5、梳理销售过程中给客户承诺方面的问题与目前交房时有哪些差距：

6、会同物业管理公司及工程部人员到各单元进行房屋勘察,了解工程情况是否有问题, 并作好记录形成书面文件提交给开发公司，由开发公司向各部门了解情况,作好前期整改或统一的解释说辞；

7、学习两书内容（《质量保证书》、《使用说明书》）与住户手册内容；

8、学习前期物业管理协议,应逐字逐条的领会,能提出问题并解答；

9、向物业管理公司了解客户在接房时须交纳哪些费用,且每项费用为什么要收取及收取的金额。

(三)文档方面的准备工作

1、为小区内的每户业主立档案,一户一档,按照楼、单元贴上标志,摆放在档案柜中；(此项工作由物业管理完成）

2、填再交房两书及收楼通知书;（由销售部完成）

3、填再前期物业管理服务协议中的相关内容,包括填再面积、房屋位置、加盖公章等；

4、将整理好的前期物业管理协议(两份)、质量保证书、使用说明书、住户手册、业主资料表一同装入每户的档案中,并按顺序摆好;（与物业管理公司分开放也可以）

5、由现场经理或主管梳理以上各项问题及文档,落实各项问题完成时间及相应的负责人并形成表格的形式发给各相关部门执行,定时跟进工作的进展情况；

(四)组织人员进行模拟演练,不断完善交房程序,从理论上做到万无一失。

五、房屋验收

一、正确的房屋验收程序

1、查看三书一证一表。《住宅质量保证书》（可带走)、《住宅使用说明书》（可带走)、《建筑工程质量认定书》，”一证〃是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，''一表〃是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：''房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用〃。

2、验收。一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、亯箱钥匙、水表、电表等几把。注意：不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。

3、核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。

4、签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

5、交合理费用。这里的合理费用包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾淸运费。

二、验房需准备的工具

验房师赵小强提示，正常验收房子时间一般是持续1〜2个小时，需要带的工具包括：塑料洗脸盆：用于验收下水管道；

小榔头：用于验收房子墙体与地面是否空鼓；

塞尺：用于测裂缝的宽度；

5米卷尺：用于测量房子的净高；

万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；

计算器：用于计算数据；

水笔：用于签字；

扫帚：用于打扫室内卫生；

小凳子和一些报纸、塑料带、包装绳：用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

三、验房内容及方法

目前，开发商提供的验收表中并没有针对公共设施进行验收的内容，很多公共设施成为验收的盲点。业主应要求开发商对公共设施进行验收，并将验收结果再在交接书中，对于不符合合同的部分或质量出现问题，有权利要求开发商维修。

外部：外立面、外墙瓷砖、涂料、单元门、楼道。

检查墙体：帄整度、是否渗水、是否有裂缝：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应灵活。

视镜(猫眼入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象，修复或更换。

检查入户门门铃：带2节5号电池测试门铃。是否不响或响了不停3

楼道窗户：是否有纱窗，如果没有，应及时提出。

检查门窗的密封：是否良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，多点试验验看密封条的压力是否均匀。

窗户：推拉窗上的纱窗和窗扇，推动灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁，否则以后不易解决。

高度：用盒尺检查房顶，取4〜5个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5毫米 (或者2.6毫米)说明房顶没有倾斜。

墙壁地面：用厂尺(或者带有水帄的专用直尺)，靠墙壁地面，检查是否帄整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点(爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不均没发好，抹在墙上干后就会形成爆点。）

乳胶漆质量：墙面天花板是否帄整，周围光线暗时带大功率灯泡(200瓦)照射，灯一亮，墙壁天花板是否帄整立刻通过光线阴影看出，如果不帄，要提出重新补腻子刷漆，如果局部刷漆(修补过)会与墙壁原色产生差异。

空鼓：手锤垫上几层纸(避免留下锤印)敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤(10克)测墙砖空鼓=

一般情况下，有空鼓的地方会有''咚咚〃的声音，如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。

管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定牢固。如果松动，应重新固定。打幵水阀看排水是否流畅(否则下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同时用卫生纸檫拭上下管道底部有无滲透。

厨房和卫生间：是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角角度达90度，四角无磕碰(房顶四角和地面四角），地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会出现瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。

厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，及时修复。

闭存水试验、水表空转试验：（重要检验项目）打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，

二、来试试排水速度。（一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。

下水情况：先用面盆盛水，再A各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕嚕嚕的声音和表面无积水。

地面下水情况：在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后査看其家厕卫的天花板。

卫生间：卫生间在楼道内有窗户的应该安装防盗网。如若没有窗户，则应有通风孔。通风孔设在吊灯下面。离通风孔最近的插座是防水插座。

卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电看是否存有建筑垃圾。暧气片：暖气片上方应有排气孔，使用时应拧动将气体排掉。如果拧不动就耑要修理解决I 否则气体排不出来，暖气片不热。还要注意暖气片安装时进水管和冋水管的坡度符合要求，否则影响采暖。镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些帄时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早腐烂损坏。

电器管线等：

A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关(应有标示)，指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座安全。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法及时断电危机生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。

B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。开关箱内开关应安装牢同，每个都要用力左右晃动检査，如果发现松动，应该紧固或更换3否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。

C、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进的现象3

D、检查弱点插座数目a

E、检察可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。